Die Aufsichtsbehörden von Marin drängen gegen ein riesiges staatliches Wohnungsmandat

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Die Aufsichtsbehörden von Marin sagten diese Woche, sie seien zutiefst besorgt über ein drohendes staatliches Mandat, zwischen 2022 und 2030 über 14.000 neue Wohneinheiten im gesamten Landkreis zu bauen.

„Marin County erkennt die Notwendigkeit von erschwinglichem Wohnraum an. Wir verfolgen eine Reihe von Strategien, um dieses Ziel zu erreichen “, sagte Supervisor Damon Connolly. „Aber die Bewohner sind berechtigt, durch diese Zahlen, die wir außerhalb des Staates sehen, alarmiert zu sein.

“Marin ist nicht allein”, sagte Connolly. „Sowohl große als auch kleine Gerichtsbarkeiten aus der Region drängen zurück. Zuletzt sogar in San Francisco. “

Connolly machte seine Kommentare, nachdem die Aufsichtsbehörden des Landkreises am Dienstag über den Status der Mandate informiert worden waren.

Alle acht Jahre schätzt das kalifornische Ministerium für Wohnungsbau und Gemeindeentwicklung die Anzahl der neuen Häuser, die in der Bay Area geschaffen werden müssen, und wie erschwinglich diese Häuser sein müssen, um den Wohnbedürfnissen von Menschen auf allen Einkommensebenen gerecht zu werden.

Die Association of Bay Area Governments (ABAG) weist dann jeder Stadt, jedem Landkreis und jeder Grafschaft in der Region einen Anteil des Wohnungsbedarfs der Region zu. Jede lokale Regierung muss dann ihren allgemeinen Plan aktualisieren, um zu zeigen, wo die Wohnungen gebaut werden können.

Nach dem Plan, der derzeit voranschreitet, schreibt der Staat vor, dass die Gerichtsbarkeiten in der Bay Area von 2022 bis 2030 über 441.000 Wohneinheiten schaffen müssen, mehr als doppelt so viele wie die 187.000 Wohneinheiten, für die die Gerichtsbarkeiten in der Bay Area von 2015 bis 2023 in Zonen aufgeteilt wurden.

Die Anzahl der Einheiten, die allein dem Gebiet ohne eigene Rechtspersönlichkeit von Marin County zugewiesen wurden, stieg von 185 Einheiten im vorherigen Zyklus um über 1.700% auf 3.510 Einheiten für den nächsten Zyklus. Davon sind 1.063 für Personen mit sehr geringem Einkommen und 611 für Personen mit niedrigem Einkommen zu berechnen.

Die Aufsichtsbehörde Stephanie Moulton-Peters sagte: „Derzeit herrscht ein perfekter Sturm zwischen diesen sehr hohen regionalen Zuweisungszahlen für den Wohnungsbedarf und dem Aufkommen von SB 35.

„Das Zusammenspiel ist einfach. Wenn Sie Ihre Zahlen nicht erreichen, unterliegen Sie den behördlichen Genehmigungen der SB 35 für anstehende Projekte “, sagte Moulton-Peters,„ was die lokale Entscheidungsfindung wirklich aus der Landnutzungsplanung herausholt. Es ist ein sehr beängstigendes Szenario. “

Nach SB 35 unterliegt jede Gemeinde oder jeder Landkreis, die nicht die von der ABAG zugewiesene Wohnungsmenge baut, einem optimierten Genehmigungsverfahren für neue Wohnprojekte.

Laut staatlichen Wohnungsbeamten haben in den letzten acht Jahren nur zwei Marin-Gemeinden – Mill Valley und Corte Madera – genügend Wohnungen gebaut, um sie von SB 35 auszunehmen.

Im Dezember genehmigte die Community Development Agency des Landkreises einen fünfstöckigen 74-Apartment-Komplex auf einem 1,1 Hektar großen Grundstück in Marin City ohne Überprüfung durch die Planungskommission des Landkreises oder langwierige Umweltanalyse nach dem California Environmental Quality Act aufgrund von SB 35.

AMG & Associates LLC aus Encino, der Entwickler des Marin City-Projekts, hat außerdem den Bau eines sechsstöckigen Gebäudes in der 1020 Fourth St. in Novato vorgeschlagen, das Gewerbeflächen im ersten Stock und 227 Wohnungen in den oberen Stockwerken umfassen soll.

Der Aufsichtsrat hat drei Schreiben verfasst, in denen er Einwände gegen die neuen Wohnungsmandate der ABAG erhebt.

In einem Brief an den Bürgermeister von Berkeley, Jesse Arreguin, der als Präsident der ABAG fungiert, schrieb Supervisor Katie Rice am 13. November: „Mit einer Zunahme dieser Größenordnung kann der Landkreis möglicherweise kein konformes Wohnelement einführen, es sei denn, wir stellen Wohnungen in umweltsensible Einrichtungen Gebiete, die anfällig für Brände, Überschwemmungen und den Anstieg des Meeresspiegels sind. “

“Angesichts der jüngsten Brandereignisse ist es wichtig, die Brandgefahr anzugehen”, schrieb Rice. “Viele nicht rechtsfähige Gemeinden werden vom Nationalen Brandschutzplan als” gefährdete Gemeinden “eingestuft, da sich die Wohnungen in der Nähe von Gebieten befinden, die für Waldbrände anfällig sind.”

Rice gab an, dass viele der Straßen für den Zugang zu diesen Gebieten privat, eng und minderwertig sind.

“Neue Landnutzungen und -entwicklungen könnten Menschen und Strukturen im gesamten Landkreis Waldbränden aussetzen”, schrieb sie, “insbesondere in Gebieten mit steilen Hängen, hoher Treibstoffbelastung oder unzureichendem Zugang zu Notfällen.”

Moulton-Peters sagte, sie habe an ihrem ersten ABAG-Treffen in der vergangenen Woche teilgenommen und Vertreter aus den Landkreisen Sonoma und Solano seien ebenfalls besorgt darüber, dass die neuen Mandate die Entwicklung in ländlichen Gebieten vorantreiben würden.

Moulton-Peters sagte, eine solche Politik würde der Gründungsmission von Plan Bay Area widersprechen.

Das Hauptziel von Plan Bay Area, das 2013 genehmigt wurde, besteht darin, die Treibhausgasemissionen zu reduzieren, indem das Wachstum von Wohnraum und Arbeitsplätzen entlang bestehender Verkehrskorridore in der Nähe des Nahverkehrs, von Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und anderen Dienstleistungen kanalisiert wird.

Die Plan Bay Area wird jedoch alle vier Jahre aktualisiert, und die neueste Version des Plans identifiziert auch „Gebiete mit hohen Ressourcen“, in denen empfohlen wird, eine verstärkte Wohnbebauung zu schaffen.

Nach Definition des kalifornischen Ministeriums für Wohnungsbau und Gemeindeentwicklung und des kalifornischen Steuergutschrift-Zuteilungsausschusses sind „Gebiete mit hohen Ressourcen“ Stadtteile mit Merkmalen und Ressourcen, die am stärksten mit positiven Bildungs- und langfristigen wirtschaftlichen Ergebnissen für Kinder mit niedrigem Einkommen verbunden sind. Dazu gehören: niedrige Armutsquoten und hohes Bildungsniveau, Beschäftigungsquoten, Hauswerte und Schultestergebnisse.

Die Anzahl der ressourcenintensiven Gebiete in Marin ist einer der Hauptgründe dafür, dass der Anteil des Landkreises am Wohnungsbau im Zyklus 2022 bis 2030 stärker gestiegen ist als in den meisten anderen Landkreisen der Bay Area.

Laut Daniel Saver, dem stellvertretenden Direktor der Metropolitan Transportation Commission für Wohnungsbau und lokale Planung, war die Einbeziehung von „Gebieten mit hohen Ressourcen / Chancen“ in die Gleichung von Plan Bay Area aufgrund des Gesetzentwurfs 686 erforderlich, der vorschrieb, dass Landkreise und Städte die Obama- Ära Politik der “bejahenden Förderung von fairem Wohnen”.

Die ABAG hat sich für diese „Strategie mit hohem Ressourcenbereich“ entschieden.

Leelee Thomas, ein Planungsmanager des Marin County, sagte, dass die Einhaltung des Wohnungsmandats zwar eine Herausforderung darstellt, der Landkreis jedoch dringend erschwinglicheren Wohnraum benötigt.

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