Kaliforniens Städte sollten neue Geschäfte stoppen, mehr Häuser bauen – The Mercury News

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Wenn Kalifornien ernsthaft mit dem Bau von Häusern anfangen wollte, sollte es ein Moratorium für den Bau neuer Geschäfte verhängen.

Die Pandemie hat das enorme Überangebot an kalifornischen Einkaufszentren kühn aufgedeckt. Neue Verbrauchergewohnheiten und Online-Shopping haben den Bedarf an Geschäften verringert.

Überlegen Sie, wie viel mehr leere Ladenflächen die Kalifornier in diesem Jahr der Erholung erwarten könnten, laut Prognosen des Maklerunternehmens Marcus & Millichap: Die Leerstandsrate in Orange County steigt von 4,8% auf 5,5%; San Francisco 5,9% von 4,9%; San Diego 6,4% von 5,1%; Los Angeles 6,6% von 5,8%; und das Inland Empire 9,9 % von 9,2 %.

Bis wir Städte und Landkreise von Einzelhandelsentwicklern in Verwalter eines breiteren Wohnungsangebots verwandeln, werden Kaliforniens himmelhohe Lebenshaltungskosten nicht abgestumpft.

Sie sehen, es ist viel zu einfach für Kommunen, Einkaufsräume zu bauen. Denken Sie daran, dass die Haupteinnahmequelle, die sie kontrollieren, die Umsatzsteuer ist. Daher werden sie per Gesetz für den Bau von Geschäften bezahlt.

Dies erklärt, warum die fünf oben genannten kalifornischen Märkte trotz steigender Leerstände voraussichtlich eine Fläche von 3,3 Millionen Quadratfuß erreichen werden Neu Einzelhandelsfläche in diesem Jahr — Entwicklung ungefähr so ​​groß wie drei riesige Einkaufszentren.

Jetzt ist es eine extreme Maßnahme, neue Einzelhandelsflächen zu stoppen. Aber nachdem Kalifornien jahrzehntelang darum kämpfte, eine angemessene Versorgung mit Wohnungen für seine Bewohner zu schaffen, ist es offensichtlich, dass das Spielfeld zugunsten des Wohnungsbaus gekippt werden muss.

Dennoch sehen wir bestenfalls Pflaster für die Wohnungsnot. Landesgesetzgeber erwägen Gesetzentwürfe, die es Shopping-Center-Besitzern erleichtern sollen, ihre Fläche in Wohnraum umzuwandeln. Der neue Haushalt des Gouverneurs wirft auch ein paar Milliarden Dollar auf die Herausforderung. Vergessen wir nicht, dass es auch neue staatliche „Ziele“ für jede Stadt und jeden Landkreis gibt, um mehr Land für neue Wohnungen zu genehmigen.

Wann werden wir also noch mutigere Aktionen sehen?

Schlechte Gewohnheiten abschneiden

Mein vorgeschlagenes Einzelhandelserschließungsverbot könnte Pläne für Neubauten ab einem bestimmten Datum für einen definierten Zeitraum einfach stoppen.

Natürlich ist „einfach“ politisch unmöglich. Es müsste also einige Zulagen geben, um Städte und Entwickler zu beruhigen – ganz zu schweigen von Bürgern, die möglicherweise Bedarf an mehr Einkaufsmöglichkeiten sehen.

Vielleicht eine Karotte? Die Intensität des Einzelhandelsverbots einer Kommune könnte an die Erfüllung bestimmter Wohnbauziele geknüpft sein.

Oder eine Mütze? Städte können ihr aktuelles Angebot an Einzelhandelsflächen nicht überschreiten. Wenn ein Einkaufszentrumsbesitzer jedoch Einkaufsräume umrüsten möchte, solange sie die gleiche Größe haben, ist das in Ordnung.

Vielleicht gibt es Spielraum. Wenn ein Entwickler seine Einzelhandelsimmobilie abreißen möchte, könnte ein anderes Einkaufsprojekt an einem anderen Ort in der Stadt genehmigt werden – solange die Stadt unter der zugeteilten Einzelhandelsfläche bleibt.

Wir könnten sogar bekommen Ja wirklich innovativ: Kommunen ermöglichen, ihre Einzelhandelsflächen untereinander zu tauschen. Dies würde neuen und/oder wachsenden Gemeinden helfen, die legitimerweise mehr Einzelhandel benötigen. Außerdem könnten schrumpfende Städte mit zu vielen Geschäften einen Wert aus ihrem Überangebot ziehen.

Ja, das klingt ein bisschen verrückt. Aber auch die vielen Hindernisse beim Bau neuer Wohnungen für Kalifornier.

Keine perfekte Lösung

Ich gebe zu, meine Idee hat ein paar Fehler.

Einzelhändler mögen möglicherweise keine Begrenzung der Auswahlmöglichkeiten, die sie bei der Suche nach einem neuen Geschäft haben. Das würde wahrscheinlich die Ladenmieten in die Höhe treiben.

Ein staatlich induzierter Fehlbetrag könnte auch die Preise der derzeit gedrückten Werte von Einzelhandelsimmobilien in die Höhe treiben.

Ist eine solche Quasi-Rettung von Einkaufszentren fair? Schlimmer noch, würden diese Einzelhandelsbewertungen einige Entwickler davon abhalten, Einkaufszentren gegen Wohnungen auszutauschen?

Die Quintessenz ist, dass kommunale Führungskräfte Anreize für den Bau von Häusern erhalten müssen, und die Einschränkung ihrer Fähigkeit, mehr Einkaufsmöglichkeiten zu bauen, würde ein ernsthaftes Umdenken erfordern.

Kalifornien könnte die Finanzstruktur der Städte ändern, damit sie stärker an die Grundsteuer gebunden sind. Sie können darauf wetten, dass Wohnungen schneller gebaut werden. Dann müssen wir natürlich über die Reform von Proposition 13 sprechen, damit die Städte noch mehr Grundsteuern erheben können. Ja, ich weiß, das ist ein politischer Nichtstarter.

Oder wir könnten Städten erlauben, Einkommenssteuern zu erheben. Das würde die Kommunen eindeutig motivieren, um Arbeitsplätze und mehr Arbeitskräftewohnungen zu kämpfen. Aber würde eine Erhöhung der Einkommensteuer unterstützt werden?

Leider befürchte ich, dass wir einfach weiter versuchen werden, die Wohnungspolitik schrittweise zu ändern.

Aber Städte weiterhin um zusätzliche Umsatzsteuerdollar kämpfen zu lassen, ist ein Nullsummenspiel ohne Gewinn für die staatliche Wirtschaft.

Jonathan Lansner ist der Wirtschaftskolumnist der Southern California News Group. Er ist erreichbar unter jlansner@scng.com

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