Marin lockert die ADU-Beschränkungen in ausgewählten Gebieten mit Waldbrandrisiko

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Die Aufsichtsbehörden von Marin haben eine Richtlinie zur Genehmigung bestimmter Arten von Wohnungen in Brandgebieten mit hohem Risiko verabschiedet, die zulässiger ist als von der Planungskommission des Landkreises empfohlen.

Die Richtlinie umfasst „zusätzliche Wohneinheiten“, auch als ADUs oder Schwiegerwohnungen bezeichnet. Die Aufsichtsbehörden stimmten der Richtlinie am 26. Januar einstimmig zu, zusammen mit einer Reihe von Änderungen des Entwicklungskodex, von denen viele erforderlich waren, um die Vorschriften des Landkreises mit den neuen staatlichen Gesetzen in Einklang zu bringen.

Sharon Rushton, Leiterin der Community-Gruppe Sustainable TamAlmonte, sagte, ihre Mitglieder seien “sehr enttäuscht über die überarbeiteten Vorschriften für Wohneinheiten in der Grafschaft”.

“Wir hoffen, dass die Aufsichtsbehörden ihre Entscheidungen überdenken, nachdem sie weitere Informationen erhalten haben”, sagte sie.

Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum im Staat entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber in den letzten Jahren eine Reihe neuer Gesetze verabschiedet, die das Mitspracherecht der Kommunalverwaltungen bei der Genehmigung von Wohnprojekten stark einschränken.

Die im Jahr 2019 in Kraft getretenen staatlichen Gesetze haben die Ausnahmeregelungen für die lokale Kontrolle für den Bau von ADUs erweitert.

Das staatliche Recht unterteilt ADUs in vier Kategorien, hauptsächlich basierend auf der Größe. Es erlaubt praktisch kein lokales Mitspracherecht in Bezug auf ADUs der Kategorie 1 – vorgeschlagene Wohnungen mit einer Größe von 800 Quadratfuß oder weniger und Wohnungen, die in einem legal bestehenden Haus oder Nebengebäude erstellt wurden.

Die von der Planungskommission genehmigten Änderungen des Entwicklungskodex untersagten jedoch alle vier Kategorien von ADUs in Grenzflächen zwischen Wildland und Stadt sowie in Zonen mit sehr hoher Brandgefahr.

Die einzige Ausnahme, die die Planungskommission zuließ, betraf Immobilien, die direkten Fahrzeugzugang zu einem „Straßennetz mit einer durchgehenden Mindestbreite von mindestens 20 Fuß vom Grundstück zu einer Ausfallstraße oder Autobahn“ haben.

Die Aufsichtsbehörden entschieden, dass die Sprache zu restriktiv war, und beseitigten die Evakuierungszugangsanforderungen für ADUs der Kategorie 1 und änderten die Sprache für die anderen drei Kategorien, ausgenommen Liegenschaften in Grenzflächen zwischen Wildland und Stadt. Die Einschränkung für diese drei Kategorien gilt jetzt nur für Eigenschaften in Zonen mit hoher Brandgefahr.

Laut dem 2016 veröffentlichten Wildfire Protection Plan der Marin Community fallen 60.000 Acres oder 18% der Landfläche des Landkreises in die Schnittstelle zwischen Wildland und Stadt. Der Plan schätzte, dass 69.000 der 106.679 Wohnungen des Landkreises an der Schnittstelle zwischen Wildland und Stadt (WUI) lagen.

„Aufgrund der Mischung und Dichte von Strukturen und natürlichen Brennstoffen in Kombination mit eingeschränkten Zugangs- und Ausgangswegen wird das Brandmanagement in WUI-Umgebungen komplexer“, heißt es in dem Bericht.

Es fügte hinzu, dass in Marin County viele der Zufahrtsstraßen innerhalb der WUI eng und kurvenreich sind und sich häufig an Hängen mit bewachsener Vegetation befinden, was es schwierig macht, Häuser und Leben in diesen Gebieten zu schützen.

Als die Planungskommission im Dezember die restriktivere Entwicklungscode-Sprache genehmigte, sagte Kommissar Don Dickenson, er habe die Oakland Hills nach dem dortigen Feuersturm 1991 besucht.

“Wir haben gesehen, was passiert ist, als die Leute versuchten, in ihren Autos aus dem Feuer zu kommen”, sagte Dickenson. “Ich glaube, wir haben als Beamte die Verantwortung, die erhöhte Dichte in Gebieten mit eingeschränktem Zugang zu begrenzen, wo wir können.”

Während der Sitzung der Aufsichtsbehörden forderte Rushton den Vorstand auf, die ADU-Zulassungen noch strenger zu beschränken, als die Planungskommission zugestimmt hatte. Rushton sagte, die liberaleren Gesetze des Staates könnten die Bevölkerungsdichte in Gebieten mit hohem Brandrisiko erhöhen und gleichzeitig das Parken abseits der Straße verringern.

“Während eines Notfalls können sich schlimme Folgen ergeben, wenn die Bewohner nicht evakuieren können und Feuerwehrleute oder Sanitäter ihre Ziele nicht erreichen können”, sagte Rushton. “Alles, was es geben muss, ist eine Blockade, und ein ganzer Teil einer Gemeinschaft könnte zugrunde gehen.”

Mehrere Aufsichtsbehörden und Tom Lai, Interimsdirektor der Marin County Community Development Agency, äußerten sich jedoch besorgt darüber, dass strengere Beschränkungen für ADUs in der WUI es Marin County erschweren würden, die vom Staat vorgeschriebene Menge an neuem Wohnraum zu schaffen.

Nach dem aktuellen regionalen Entwurf müssten der Landkreis Marin und die lokalen Gemeinden zwischen 2022 und 2030 mehr als 14.000 neue Wohnungen im gesamten Landkreis errichten. Die Aufsichtsbehörden erörterten das neue Wohnungsmandat auf dem Treffen, bevor sie die Änderungen des Entwicklungscodes aufnahmen.

In einem Brief vom November gegen die Größe des Wohnauftrags schrieb Supervisorin Katie Rice, dass der Landkreis das Ziel möglicherweise nicht erreichen könne, „es sei denn, wir würden Wohnungen in umweltsensiblen Gebieten unterbringen, die Bränden, Überschwemmungen und dem Anstieg des Meeresspiegels ausgesetzt sind.“

Später am selben Tag, als Rice die Änderungen des Entwicklungscodes überprüfte, sagte er jedoch: „Ich bin besorgt, dass die Einschränkungen hinsichtlich der Begrenzung der ADUs, insbesondere innerhalb der gesamten WUI, wirklich restriktiv sind und unseren Interessen widersprechen, ADUs als Teil unserer Lösung zu haben um Gehäuse. “

Lai sagte: “Angesichts der Tatsache, dass die Zahlen, mit denen wir konfrontiert sind, für den nächsten Achtjahreszyklus so groß sind, wäre ich besorgt, wenn wir es zu restriktiv machen und die Fähigkeit zum Bau ausreichender ADUs einschränken würden.”

Jeremy Tejirian, ein Planungsmanager des Marin County, teilte den Aufsichtsbehörden mit, dass die Marin Wildfire Prevention Authority im Begriff sei, eine Studie zu starten, in der die Evakuierungsrouten für Marin-Feuer anhand des Risikos bewertet werden. Er schätzte, dass es ein Jahr bis 18 Monate dauern wird, bis die Studie abgeschlossen ist.

Supervisorin Stephanie Moulton-Peters sagte, sie würde es vorziehen, zu warten, bis die Informationen zu den Evakuierungsrouten verfügbar seien, bevor sie den Code ändere. Trotzdem stimmte sie letztendlich zusammen mit den anderen Aufsichtsbehörden dafür, die milderen Regeln zu genehmigen.

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